Stolpersteine beim Erwerb von Stockwerkeigentum
15.02.2022
Spielt man mit dem Gedanken Stockwerkeigentum zu erwerben, so sollten ein paar Punkte beachtet werden. Mit dem Erwerb einer Stockwerkeigentümerliegenschaft erwirbt man einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück. Dieser gibt einem das Sonderrecht bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benutzen. Weiter wird man mit dem Erwerb auch Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft gem. Art. 712a ff. Zivilgesetzbuch. Diese verfügt über ein paar Spielregeln, die es zu kennen gilt. Um zu wissen, welche Teile man erwirbt, ist die Begründungsurkunde samt den Aufteilungsplänen zu konsultieren. Weiter von Bedeutung sind das Benutzungs- und Verwaltungsreglement, die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen sowie die Zahlungen der Voreigentümerschaft an einen allfälligen Erneuerungsfonds und dessen Gesamthöhe.
Begründungsurkunde und Aufteilungspläne
Dem Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft zu entnehmen. Die Originalpläne werden durch das Grundbuchamt aufbewahrt. Diese sind aber keine amtlichen Pläne. Es ist Sache des Käufers, die Übereinstimmung mit den tatsächlichen baulichen Verhältnissen zu prüfen. Es kann sein, dass Abweichungen aufgrund von ursprünglich fehlerhafter Aufnahme oder aufgrund von Umbauten bestehen.
Benutzungs- und Verwaltungsreglement sowie Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen
Mit dem Kauf des Stockwerkeigentums ist man an die Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden. Protokolle der stattgefundenen Stockwerkeigentümerversammlungen sind vom Verwalter oder dem Vorsitz führenden Stockwerkeigentümer aufzubewahren und sollten vor dem Kauf eingesehen werden. Das Benutzungs- und Verwaltungsreglement (Nutzungsordnung) ist im Grundbuch anzumerken. Auch dieses sollte vor dem Kauf konsultiert werden.
Daraus lassen sich Sondernutzungsrechte oder -beschränkungen, die Verteilung der Unterhalts- und der Verwaltungskosten sowie allfällige Diskussionspunkte in der Gemeinschaft entnehmen und feststellen, welche Mehrheiten gelten.
Erneuerungsfonds
Die Äufnung eines Erneuerungsfonds ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Dem Reglement oder den Protokollen kann entnommen werden, ob und in welchem Rahmen ein Erneuerungsfonds existiert.
Als zweckgebundenes Sondervermögen bleibt der Erneuerungsfonds beim Kauf bei der Gemeinschaft. Es gilt beim Kauf zu prüfen, ob der auf die Stockwerkeigentumsparzelle anfallende Anteil vom Voreigentümer voll einbezahlt ist. Stehen Zahlungen an den Fonds an, muss der Käufer dafür gerade stehen. Allfällige Ausstände können beispielsweise bei der Höhe des Kaufpreises in Abzug gebracht werden.
Weiter ist der Saldo des Erneuerungsfonds von Interesse. Sollte dieser für eine Sanierung gemeinschaftlicher Teile nicht ausreichen, so ist der notwendige Betrag von den einzelnen Eigentümern zu begleichen.
Lassen Sie allfällige Stolperfallen beim Kauf von Stockwerkeigentum durch einen Experten prüfen um auf der sicheren Seite zu sein. So lassen sich Klippen einfach umschiffen und Probleme vermeiden.