Säumige Stockwerkeigentümer
13.04.2023
Bei der Beratung von Stockwerkeigentümergemeinschaften kommt es immer wieder vor, dass gewisse Eigentümer ihre Beiträge an die Gemeinschaft nicht rechtzeitig bezahlen. Sofern Zahlungserinnerungen und Mahnungen erfolglos bleiben, stellt sich oft die Frage, was die Gemeinschaft unternehmen kann, um die säumigen Eigentümer zur Zahlung zu bewegen.
Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) gewährt der Stockwerkeigentümergemeinschaft in Artikel 712i den Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts an der Stockwerkeigentumsparzelle des säumigen Eigentümers für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen. Die Eintragung eines solchen Pfandrechts wird in einem ersten Schritt als superprovisorische Massnahme beim Gericht beantragt. Das Pfandrecht wird damit vorsorglich im Grundbuch vorgemerkt. Der Schuldner erhält erst im Anschluss daran die Möglichkeit, sich gegen diese Eintragung zu wehren, was in diesem Verfahrensstadium erfahrungsgemäss schwierig ist.
In den meisten Fällen reicht eine solche Vormerkung des Pfandrechts bereits aus, um den Schuldner zur Zahlung zu bewegen. Dies nicht zuletzt deshalb, weil mit dem vorgemerkten Pfandrecht das Risiko verbunden ist, dass der Stockwerkeigentumsanteil in letzter Konsequenz zwangsversteigert werden könnte.
Sofern der betroffene Stockwerkeigentümer sich weiterhin weigert, die Beitragszahlung zu leisten, wird es prozessrechtlich etwas komplizierter: Die definitive Eintragung des Stockwerkeigentümerpfandrechts ist auf dem Klageweg durchzusetzen. Da sich dieser Prozess auf die Eintragung des Pfandrechts beschränkt, wird das Bestehen der Beitragsforderung lediglich vorfrageweise geklärt. Parallel zum Verfahren zur Eintragung des Pfandrechts ist daher ein separates ordentliches Verfahren zur Beurteilung der Beitragsforderung selbst anzustrengen. Dies soll verhindern, dass zwei sich widersprechende Gerichtsentscheide ergehen. Entsprechend sind die beiden Verfahren so aufeinander abzustimmen, dass am Ende gleichzeitig über beide Verfahren beraten und entschieden werden kann. Dies setzt prozessrechtliche Kenntnisse am jeweiligen Ort der Liegenschaft voraus.
Aufgrund der mit der Eintragung eines Stockwerkeigentümerpfandrechts anfallenden Kosten empfiehlt es sich, eine solche erst zu verlangen, wenn die offenen Beitragsforderungen einen Betrag von rund CHF 10'000 übersteigen. Umgekehrt ist es sinnvoll, wenn die Beitragsforderungen den Betrag von CHF 30'000 nicht übersteigen, da ansonsten statt des vereinfachten das ordentliche Klageverfahren greift, das sowohl zeitlich als auch kostentechnisch nachteilig sein kann.
Last but not least hat die Stockwerkeigentümerversammlung anlässlich einer ihrer Versammlungen mit einfachem Mehr zu beschliessen, welche Massnahmen gegenüber einem säumigen Eigentümer ergriffen werden sollen. Sofern sich die Gemeinschaft dabei anwaltlich vertreten lassen möchte, hat sie dies ebenfalls ordentlich zu beschliessen. Widrigenfalls wird das Gericht das Gesuch um Eintragung eines Stockwerkeigentümerpfandrechts mangels gültiger Rechtsvertretung abweisen.
Die Eintragung einer Stockwerkeigentümerpfandrechts kann zwar einfach beim Gericht beantragt werden. Allerdings sind bereits zu Beginn sowohl inhaltlich als auch prozessual verschiedene Rechtsfragen zu beachten. Sehr gerne stehen wir Ihnen in diesem Zusammenhang für die Beratung und die Vertretung vor Gericht zur Verfügung.
Kontakt: Yves Cron, Advokat und Notar