Das Bauhandwerkerpfandrecht: Fragen und Antworten
30.11.2023
Für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, besteht ein Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechts. In der Umgangssprache wird dieses als Bauhandwerkerpfandrecht bezeichnet. Dieses Pfandrecht besteht dabei unabhängig davon, ob der Handwerker den Grundeigentümer, einen anderen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner hat (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB).
Das Eintragungsverfahren kann äusserst kompliziert sein, insbesondere wenn werkvertraglich nicht der Werkunternehmer und der Grundeigentümer gegenüberstehen. Dies kann dann der Fall sein, wenn ein Subunternehmer Leistungen erbringt und dafür ein Pfandrecht geltend macht. Dies ist möglich, selbst wenn der Grundeigentümer vom Beizug des Subunternehmers nichts wusste.
In diesem Zusammenhang stellen sich diverse Fragen, welche mit vorliegendem Beitrag in aller Kürze beantwortet werden:
Wer ist zur Eintragung berechtigt?
Zur Eintragung sind Handwerker und Unternehmer berechtigt. Unter Handwerkern sind diejenigen Gewerbetreibenden zu verstehen, die sich zur Ausführung spezieller Bauleistungen verpflichten (bspw. Spengler, Schreiner, Dachdecker). Mit Unternehmer sind Generalunternehmer, Totalunternehmer oder Teilunternehmer und Subunternehmer gemeint. Als Unternehmer gelten sowohl Einzelfirmen, Handelsgesellschaften, aber auch mehrere Unternehmen zusammen als einfache Gesellschaft (sog. ARGE).
Berechtigt zur Eintragung sind somit sämtliche Unternehmer, die Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert oder sich dazu verpflichtet haben. Somit sind auch Total- und Generalunternehmer grundsätzlich pfandberechtigt, obwohl diese in der Regel selbst keine physischen Bauarbeiten ausführen, sondern durch entsprechende Subunternehmer ausführen lassen. Ob ein Unternehmer die Arbeit selbst ausführt oder diese durch seine Subunternehmer ausführen lässt ist somit unmassgeblich.
Gegen wen ist das Gesuch zu richten?
Das Gesuch auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts ist immer gegen den Eigentümer des Baugrundstückes bzw. den Grundeigentümer, der im Zeitpunkt der Anmeldung im Grundbuch eingetragen ist, zu richten. Des Öfteren ist dieser nicht mit dem Forderungsschuldner identisch. Dies kann im Übrigen dazu führen, dass der Grundeigentümer mit einem Bauhandwerkerpfandrecht für unbezahlte Bauarbeiten konfrontiert werden kann, welche er selbst nicht gewünscht hat bzw. nicht in Auftrag gegeben hat.
Welche Leistungen können gesichert werden?
Zur Eintragung sind Bauhandwerker bzw. Unternehmer berechtigt, welche auf dem betreffenden Grundstück Werkleistungen errichtet haben, sei dies mit oder ohne Materiallieferung. Erfasst sich somit einzig physisch erbrachte Bauarbeiten. Die Lieferung von Material alleine reicht nur aus, wenn dieses Material speziell für die betreffende Baute hergestellt worden ist.
Rein geistige Arbeiten (wie beispielsweise Leistungen von Architekten und Ingenieuren) sind nicht pfandberechtigt. Das gleiche gilt für Verkäufer von standardisierten Bauteilen und Lieferanten von Baumaterialien.
Welche Fristen sind zu beachten?
Das Pfandrecht muss innerhalb von vier Monaten nach Vollendung der Hauptarbeiten eingetragen werden (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Die Einreichung des Gesuchs beim Gericht reicht nicht, um die Frist zu wahren. Massgebend ist die effektive Eintragung im Grundbuch. Für den Handwerker und Unternehmer bedeutet dies, dass er ein allfälliges Gesuch um Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts frühzeitig stellen muss, um nicht Gefahr zu laufen, die gesetzliche Eintragungsfrist zu verpassen. Im Zusammenhang mit Gesamtüberbauungen ist betreffend Einhaltung der Fristen höchste Vorsicht geboten. Die viermonatige Eintragungsfrist ist dabei für jedes Grundstück gesondert zu berechnen bzw. einzuhalten. Es empfiehlt sich in jedem Fall das Gesuch inklusive sämtlicher relevanten Unterlagen mehrere Tage vor Ablauf der Frist einzureichen. Ansonsten droht der Rechtsverlust.
Wie stellt sich das Verfahren betreffend Eintragung des Pfandrechts dar?
Das Verfahren ist ein zweistufiges: in einem ersten Schritt ist ein provisorisches Massnahmeverfahren (provisorische Eintragung) und anschliessend in einem zweiten Schritt ein ordentliches Verfahren (definitive Eintragung) zu durchlaufen.
Wie läuft das Verfahren betreffend provisorische Eintragung ab?
Im Rahmen dieses Verfahrens hat der Handwerker oder Unternehmer glaubhaft zu machen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Eintragung des Pfandrechts erfüllt sind. Das Gesuch muss begründet und soweit möglich mit Unterlagen dokumentiert werden. Dartun muss der Handwerker oder Unternehmer insbesondere
- dass er auf dem Grundstück des Eigentümers gearbeitet (oder sich dazu verpflichtet) hat,
- welche (letzte) Arbeite er ausgeführt hat und
- dass seit der Vollendung der Arbeiten noch keine vier Monate verstrichen sind (Art. 839 Abs. 2 ZGB).
Das Gesuch sollt wenn möglich mit den massgeblichen Grundbuchauszügen, Werkverträgen, schriftlichen Aufträgen, Rechnungen, Arbeitsrapporten, sowie allenfalls E-Mails und Briefen dokumentiert werden. Im Internet existieren diverse Formulare bzw. Mustergesuche. Die Verwendung dieser Formulare kann Probleme bei der Begründung der Forderung verursachen. Eine Nachbesserung des eingereichten mangelhaften Gesuchs ist nicht möglich. Eine Neueinreichung des Gesuchs ist aufgrund der äusserst kurzen Frist von vier Monaten regelmässig ausgeschlossen.
Erachtet das Gericht das Bestehen der Forderung des Handwerkers oder Unternehmers als glaubhaft, so erfolgt die provisorische Eintragung. Droht die viermonatige Frist abzulaufen und liegt somit eine besondere Dringlichkeit vor, so kann das Gericht um eine superprovisorische Eintragung des Pfandrechts ersucht werden. In diesem Fall wird das Pfandrecht (sofern glaubhaft gemacht) ohne Anhörung der Gegenpartei sofort eingetragen. Der Gegenpartei wird nachträglich die Möglichkeit zur Stellungnahme eingeräumt. Das Gericht entscheidet anschliessend, ob die superprovisorische Eintragung bestätigt und das Pfandrecht provisorisch eingetragen wird oder ob die superprovisorische Eintragung nachträglich gelöscht wird. Mit der vorläufigen Eintragung wird dem Handwerker bzw. Unternehmer Frist angesetzt, um auf die definitive Eintragung des Pfandrechts zu klagen.
Wie läuft das Verfahren betreffend definitive Eintragung ab?
Bei der definitiven Eintragung handelt es sich um einen ordentlichen Zivilprozess. In diesem Verfahren hat der Handwerker bzw. Unternehmer den Bestand und die Höhe seiner Forderung bzw. Pfandsumme zu beweisen. Nur wenn das Gericht den Anspruch als bewiesen erachtet, wird das Pfandrecht definitiv im Grundbuch eingetragen.
Wenn der Grundeigentümer und der Schuldner der Werklohnforderung identisch sind, muss der Handwerker bzw. Unternehmer seine Klage auf definitive Eintragung beim zuständigen Gericht prosequieren und für die Forderungsklage ein Schlichtungsverfahren einleiten. Mit der Revision der Zivilprozessordnung per 1. Januar 2025 können diese Forderungen direkt verbunden bzw. gemeinsam am Gericht geltend gemacht werden. Ist der Grundeigentümer und der Schuldner der Werklohnforderung nicht identisch, so ist zusätzlich noch eine Forderungsklage (mit Schlichtungsverfahren) gegen den Schuldner der Werklohnforderung einzuleiten.
Fazit: Das Verfahren und Eintragung und Durchsetzung des Pfandrechts kann äusserst komplex und aufwändig sein. Nach erfolgter provisorischer Eintragung empfiehlt es sich regelmässig mit den involvierten Parteien Vergleichsverhandlungen zu führen. Und dies bevor weitere Kosten für die definitive Eintragung und einen allfälligen Forderungsprozess anfallen.
Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Seite und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.
Kontakt: Alexander Pfeiffer, Rechtsanwalt