Miete – Umbau von Geschäftsräumen
17.08.2020
Möchte ein KMU die gemieteten Geschäftsräume umbauen, ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters notwendig. Für einen geschaffenen Mehrwert hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Entschädigung, sogar wenn der Vermieter auf sein Recht der Wiederherstellung verzichtet.
Miete bedeutet die Überlassung einer Sache zum Gebrauch. Der Mieter darf am Mietobjekt daher keine Änderungen vornehmen wie beispielsweise Umbauten. Tut er dies trotzdem, so kann der Vermieter spätestens beim Ende des Mietverhältnisses die Wiederherstellung des früheren Zustands auf Kosten des Mieters verlangen.
Eigenmächtige Änderungen können sogar einen Kündigungsgrund bilden. Denn diese bilden eine Vertragsverletzung und rechtfertigen eine ausserordentliche Kündigung gem. Art. 257f OR. Dies aber nur dann, wenn nach schriftlicher Abmahnung durch den Vermieter, der Umbau nicht rückgängig gemacht wird und wenn dem Vermieter dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.
Der Mieter kann aber einen Umbau vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt (Art. 260a Abs. 1 OR). Wurde der Umbau schriftlich bewilligt, so kann die Wiederherstellung des früheren Zustands nur verlangt werden, wenn dies auch schriftlich vereinbart worden ist.
Für das Schriftformerfordernis genügt es auch, wenn der Vermieter ein vom Mieter bei den zuständigen Behörden eingereichtes Baugesuch, mit dem um die Erteilung einer öffentlich-rechtlichen Bewilligung ersucht wird, mitunterschreibt. Mit dieser Unterschrift hat der Vermieter den Änderungen gem. Art. 260a Abs. 1 OR zugestimmt.
Wurde der Umbau schriftlich bewilligt, so hat der Mieter auch Anspruch auf eine Entschädigung des Mehrwerts, falls bei Beendigung noch ein erheblicher Mehrwert besteht. Gem. Art. 260a Abs. 3 OR kann der Mieter weitergehende Entschädigungsansprüche geltend machen, sofern dies schriftlich vereinbart wurde. Gemäss Bundesgericht ist es aber auch zulässig, als Mieter von Anfang an auf eine Entschädigung zu verzichten (vgl. 124 III 149 E. 4).
Eine allfällige Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters führt nicht automatisch zum Wegfall der Mehrwertentschädigung. Darüber ist aufgrund der Verhältnisse im Einzelfall zu entscheiden.
Es ist ratsam vor einem Umbau eine schriftliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter zu treffen, die genau festlegt, was der Mieter umbauen darf, wer die Kosten hierfür trägt, was vom Umbau bei Vertragsende stehen bleiben darf und ob dem Mieter ein Mehrwert zu entschädigen ist, wie hoch ein solcher ist oder wie sich dieser berechnen soll. So kann ausgeschlossen werden, dass bei Vertragsende Streitigkeiten entstehen.
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